In der Regel solltest du von Bewerber nur die Daten verlangen, die für die jeweilige Phase der Auswahl wirklich notwendig sind. Die Datenschutzkonferenz (DSK) hat dafür in ihrer Orientierungshilfe zur Mieterselbstauskunft (aktuelle Fassung V2.0, Stand 2026) das 3-Phasen-Modell beschrieben: in Phase 1 (Inserat/Besichtigung) nur Kontakt- und Identifikationsdaten, in Phase 2 (engere Auswahl) eine Selbstauskunft mit Einkommens-Größenordnung, erst in Phase 3 (nach Auswahl, vor Vertragsabschluss) SCHUFA-Bonitätsauskunft und Gehaltsabrechnungen. Wer die SCHUFA schon im Inserat verlangt, verstößt nach überwiegender Auslegung gegen die DSGVO.
Das Wichtigste in Kürze
- Die DSK-Orientierungshilfe (V2.0, Stand 2026) beschreibt, was in welcher Phase üblicherweise erlaubt ist.
- Phase 1: in der Regel nur Name, Kontakt, Personenzahl, allgemeine Haustier-Frage.
- Phase 2: Selbstauskunft, Einkommens-Größenordnung, Insolvenz-Status.
- Phase 3: SCHUFA-Bonitätsauskunft, Gehaltsabrechnungen, Mietschuldenfreiheit, Ausweiskopie.
- Der SCHUFA-Bonitätscheck für Vermieter (kurze Variante) gilt als zulässig — die vollständige Eigenauskunft in der Regel nicht.
- Eine Mietschuldenfreiheits-Bescheinigung des Vorvermieters darfst du in der Regel verlangen, aber nicht erzwingen.
- Software, die das Phasen-Modell technisch erzwingt, kann SCHUFA in Phase 1 gar nicht erst abfragen — so lässt sich der häufigste Fehler von vornherein ausschließen. Locari ist so gebaut.
Das 3-Phasen-Modell der DSK
Die Datenschutzkonferenz der Länder hat ihr Modell für Bewerber-Daten im Mietverhältnis in einer Orientierungshilfe veröffentlicht (aktuelle Fassung V2.0, Stand 2026; erstmals 2024). Drei Phasen, jeweils eine eigene Liste zulässiger Daten. (Eine Orientierungshilfe ist eine behördliche Auslegungs-Leitlinie, kein Gesetz — sie zeigt aber, wie die Aufsichtsbehörden prüfen.)
Phase 1 — Inserat-Interesse: Bewerber meldet sich auf dein Inserat. Phase 2 — Engere Auswahl: Nach Besichtigung, du schaust dir die ernsten Bewerber näher an. Phase 3 — Vertragsabschluss: Du hast dich entschieden, willst Vertrag schließen.
Die Phasen sind nicht starr formal, sondern inhaltlich: eine Frage sollte in der Regel erst gestellt werden, wenn sie in dieser Phase wirklich notwendig ist. Wer Phase-3-Daten in Phase 1 abfragt, kann gegen das Datenminimierungs-Prinzip verstoßen (Art. 5 DSGVO).
Detail-Tabelle siehe DSGVO bei der Vermietung.
SCHUFA bei der Vermietung: was zulässig ist
Die SCHUFA-Auskunft ist das prominenteste Beispiel für Phase-3-Daten. Wer sie schon im Inserat oder bei der ersten Bewerbungs-Mail verlangt, verstößt nach überwiegender Auslegung gegen die DSGVO.
Was in Phase 3 in der Regel zulässig ist:
Den SCHUFA-Bonitätscheck für Vermieter — eine kurze, vorbereitete Auskunft, die der Mieter oder die Mieterin online kostenpflichtig (knapp 30 €) anfordern und dir übergeben kann. Diese Variante enthält nur Bonitäts-relevante Informationen, nicht die vollständige Verbraucher-Auskunft.
Was in der Regel nicht verlangt werden sollte:
Die vollständige SCHUFA-Eigenauskunft (das umfassende Dokument mit allen gespeicherten Daten). Diese ist für die Mieter selbst gedacht und enthält weit mehr Daten, als für die Bewerber-Auswahl notwendig sind — das kann einen Datenminimierungs-Verstoß darstellen.
Wann genau in Phase 3?
Die Phase beginnt, wenn du dich für eine konkrete Person entschieden hast und einen Vertrag schließen willst. Nicht „ich habe die 3 finalen Bewerber" — sondern „ich bin bereit, mit dieser Person zu vermieten, vorbehaltlich SCHUFA". Wer drei SCHUFA-Auskünfte parallel einsammelt, um zu vergleichen, missbraucht Phase 3.
Ausnahme bei sehr hochpreisigen Vermietungen: Bei Vermietungen mit überdurchschnittlich hohem Risiko (z. B. Gewerbe-Mietverhältnisse oder Wohnungen weit über Marktniveau) wird in der Rechtsprechung teilweise eine frühere SCHUFA-Anforderung zugelassen — das ist ein Einzelfall, kein Standard.
Selbstauskunft: was rein darf und was nicht
Die Selbstauskunft ist das zentrale Phase-2-Instrument. Sie bündelt die Daten, die du für die engere Auswahl brauchst — strukturiert und vergleichbar.
Was in die Selbstauskunft gehört (Phase 2):
- Name, Anschrift, Geburtsdatum
- Kontaktdaten
- Anzahl Personen, die einziehen
- Berufliche Tätigkeit (allgemein — „angestellt", „selbständig", „verbeamtet", „studierend")
- Arbeitgeber-Name oder Hochschul-Name (allgemein, keine Detail-Position)
- Netto-Haushalts-Einkommen als Größenordnung (z. B. „über 3.000 € monatlich")
- Bestehende Mietverhältnisse: Anzahl, Zeitraum, ggf. Vorvermieter-Kontakt
- Haustiere (Art und Anzahl)
- Bestehende Insolvenz- oder Räumungsverfahren (ja / nein)
- Raucherstatus (ja / nein, sofern für Wohnungs-Beschreibung relevant)
Was nicht in die Selbstauskunft gehört (auch nicht Phase 2):
- Familienstand
- Schwangerschaft, Kinderwunsch
- Religion, Konfession
- Politische Einstellung
- Mitgliedschaft in Gewerkschaft, Partei oder Verein
- Detaillierte Krankheiten oder Behinderungen
- Sexuelle Identität
- Vorstrafen (außer es besteht ein konkreter Wohn-Bezug, z. B. Insolvenz)
- Detaillierte Gehaltsabrechnungen (gehören in Phase 3)
- Kontoauszüge
Diese Negativ-Liste ergibt sich aus BGH-Rechtsprechung (vgl. BGH VIII ZR 197/14) plus AGG plus DSGVO. Wer trotzdem fragt, riskiert Diskriminierungs-Beschwerden und Bußgelder.
Praktische Empfehlung: Nutze eine Standard-Selbstauskunft-Vorlage. Mietervereine, Haus- und Grundeigentümer-Verbände stellen DSGVO-konforme Vorlagen bereit. Auch Software-Lösungen wie Locari bringen vorgeprüfte Vorlagen mit.
Einkommensnachweis: ab wann und wie viel
Einkommen ist im Mietverhältnis der wichtigste objektive Faktor. Aber: die Information „Einkommen" hat verschiedene Detail-Tiefen.
Phase 2 — Einkommens-Größenordnung:Du fragst in der Selbstauskunft nach der monatlichen Netto-Haushalts-Einkommens-Größenordnung. Variante: „Netto-Haushalts-Einkommen liegt über dem 3-fachen der Kaltmiete (Ja/Nein)".
Phase 3 — Einkommens-Nachweise: Erst nach Auswahl-Entscheidung verlangst du konkrete Nachweise. Üblich sind:
- Letzte drei Gehaltsabrechnungen (bei Angestellten)
- Letzter Steuerbescheid (bei Selbständigen)
- Bei Studierenden: BAföG-Bescheid oder Bürgschafts-Erklärung der Eltern
Wie viel Einkommen ist üblich? Die Faustregel: Netto-Haushalts-Einkommen mindestens das 3-fache der Kaltmiete. Bei 1.000 € Kaltmiete also mindestens 3.000 € Netto. Manche Vermieter rechnen mit Warmmiete oder einer 2,5-fachen Quote — beides ist sachlich vertretbar. Wichtig: die Quote muss objektiv und nachvollziehbar sein, nicht beliebig pro Bewerber geändert.
Anti-Pattern:„Bewerber mit Einkommen über 5.000 € werden bevorzugt." Das ist Diskriminierung nach sozialer Lage, wenn nicht sachlich begründet (z. B. ist die Wohnung sehr teuer). Halte dich an die Kalt-/Warmmiete-Quote.
Mietschuldenfreiheit: nice to have, nicht Pflicht
Eine Mietschuldenfreiheits-Bescheinigung vom Vorvermieter ist beliebt, aber rechtlich nicht erzwingbar. Vorvermieter sind nicht verpflichtet, sie auszustellen — und Bewerber können sie nicht garantieren.
Was du darfst:
- In Phase 3 nach einer Mietschuldenfreiheits-Bescheinigung fragen.
- Wenn der Vorvermieter sie nicht ausstellt: nach einem alternativen Nachweis fragen (z. B. Bankauszug der letzten Mietzahlung).
Was du nicht darfst:
- Eine Bescheinigung als Bewerbungs-Voraussetzung in Phase 1 oder 2 verlangen.
- Bewerber ablehnen, wenn der Vorvermieter aus persönlichen Gründen nicht ausstellt — das ist keine Schuld der Bewerber.
Praktisch ist die Bescheinigung ein Indiz, kein Knock-out-Kriterium.
Ausweiskopie: erst beim Vertrag
Die Ausweiskopie ist ein klassischer Fehler. Viele Vermieter verlangen sie schon mit der Bewerbung — das ist unnötig und DSGVO-widrig.
Phase 3 — beim Vertragsabschluss: Die Ausweiskopie ist zur Identifikation der Vertragspartnerin nötig. Sie wird beim Vertragstermin vorgelegt, kopiert (oder fotografiert) und für den Mietvertrag archiviert.
Was du beachten musst:
- In der Regel solltest du nur die Daten verarbeiten, die du für den Mietvertrag brauchst.
- Bewerber dürfen Daten auf der Kopie schwärzen, die für den Mietvertrag nicht relevant sind (Augenfarbe, Körpergröße, Religion).
- Die Personalausweis-Nummer ist nicht für die Vermietung notwendig — sie darf geschwärzt werden.
Praktisch:Du brauchst Name, Anschrift, Geburtsdatum. Das war's. Alles andere ist Überfluss.
Was Bewerber verweigern dürfen — und welche Folge das hat
Bewerber sind grundsätzlich nicht verpflichtet, alle Daten preiszugeben. Aber: wenn sie zulässige Daten in der relevanten Phase verweigern, darfst du sie ablehnen.
Zulässige Verweigerung (du darfst nicht deswegen ablehnen):
- Familienstand
- Religion, Konfession
- Schwangerschaft, Kinderwunsch
- Politische Einstellung
- Detaillierte Gesundheits-Daten
Verweigerung in Phase 3, die Ablehnungs-Grund sein kann:
- SCHUFA-Bonitätscheck (Phase 3) — wenn du keine Bonitäts-Information bekommst, darfst du auf Risiko verzichten
- Einkommensnachweise (Phase 3) — wenn das Einkommen nicht belegt wird, darfst du nicht abschließen
- Ausweis (Phase 3) — ohne Identifikation kein Vertrag
Wichtig: Die Ablehnung muss in jedem Fall dokumentiert sein. Sage Bewerber klar, warum du ablehnst — und stelle sicher, dass der Grund objektiv und nicht diskriminierend ist.
Häufige Fragen
Darf ich die SCHUFA-Auskunft schon mit der Bewerbung verlangen?
In der Regel nicht. Die SCHUFA gehört üblicherweise in Phase 3, also nach deiner Entscheidung für eine konkrete Person. Wer sie schon in Phase 1 oder 2 verlangt, verstößt nach überwiegender Auslegung gegen die DSGVO und weicht von der DSK-Orientierungshilfe zur Mieterselbstauskunft ab.
Welche SCHUFA-Variante ist zulässig?
Der SCHUFA-Bonitätscheck für Vermieter (kurze Bonitäts-Auskunft) gilt in der Regel als zulässig. Die vollständige SCHUFA-Eigenauskunft solltest du dagegen nicht verlangen — sie enthält zu viele Daten, die für die Vermietung nicht nötig sind.
Darf ich nach dem Beruf fragen?
Allgemein ja („angestellt", „selbständig", „verbeamtet") — das ist für die Einkommens-Plausibilität relevant. Konkrete Berufs-Position oder Arbeitgeber-Detail darfst du nur fragen, wenn ein sachlicher Bezug zur Vermietung besteht (z. B. weil du Beamten-Sonderkonditionen anbietest).
Was passiert, wenn ich gegen das 3-Phasen-Modell verstoße?
Bewerber können sich bei der Landesdatenschutzbehörde beschweren. Die Behörde fordert Stellungnahme an und kann Bußgelder verhängen (Rahmen nach Art. 83 DSGVO bis 20 Mio € / 4 % Jahresumsatz). Bei AGG-Verstößen kommen Schadensersatz-Forderungen dazu. Für Privatvermieter dürften die Beträge bei klaren Einzelverstößen deutlich niedriger liegen — eine belastbare öffentliche Statistik dazu liegt uns nicht vor, die Größenordnung ist daher unsere Einschätzung, kein gesicherter Wert. Dazu der Aufwand des Verfahrens.
Wie hilft mir eine Software wie Locari beim DSK-konformen Vorgehen?
Locari bringt vorgeprüfte Selbstauskunft-Vorlagen mit, die das 3-Phasen-Modell abbilden. Die Software fragt in jeder Phase nur die jeweils zulässigen Daten ab, dokumentiert die Phase pro Bewerber und löscht nicht ausgewählte Bewerber-Daten nach Vermietung automatisch. Du kannst nicht versehentlich SCHUFA in Phase 1 anfragen — die Vorlage erlaubt das gar nicht.
Quellen + Weiterlesen
- DSK-Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen (V2.0, Stand 2026)
- DSGVO Art. 5, 6, 83
- BGH VIII ZR 197/14 (zulässige Mieter-Fragen)
- SCHUFA-BonitätsCheck für Vermieter — offizielle Produktinformation (29,95 €)
- DSGVO bei der Vermietung
- Bewerber-Vorauswahl rechtssicher gestalten
- Anti-Profiling — was bedeutet das?
Disclaimer: Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung. Er wurde sorgfältig erstellt, ersetzt aber keine anwaltliche Prüfung im Einzelfall — bei konkreten Streitfällen wende dich an einen Anwalt für Miet- oder Datenschutzrecht. Stand: Juni 2026.
Locari fragt in jeder Phase nur die zulässigen Daten ab — SCHUFA und Einkommensnachweis erst, wenn du dich entschieden hast. Vorgeprüfte Selbstauskunft inklusive.