Pauschalpreis vs. Maklerprovision vs. DIY: was kostet Vermieten wirklich?

Die drei Wege im Überblick

Beim Vermieten einer Wohnung in Deutschland 2026 gibt es im Wesentlichen drei Wege:

Weg 1 — Klassischer Makler. Du beauftragst einen Vermietungs-Makler. Er übernimmt Inserat, Besichtigungen, Bewerber-Auswahl-Vorschlag, Vertrags-Vorlage. Du entscheidest am Ende. Bezahlung erfolgt nach Bestellerprinzip von dir.

Weg 2 — Pauschalpreis-SaaS (Software-Assistenten). Du nutzt eine Software, die deine Bewerber-Kommunikation, Termin-Koordination und Dokumenten-Prüfung übernimmt. Du behältst Vermarktungs-Kontrolle, die Software macht die operative Arbeit. Du bezahlst eine Pauschale pro Vermietung.

Weg 3 — Selbst vermieten (DIY). Du machst alles selbst: Inserat schreiben, Bewerber-Anfragen beantworten, Termine planen, Dokumente prüfen, Vertrag aufsetzen. Du zahlst kein Honorar, investierst aber deine Zeit.

Jeder Weg hat ein anderes Verhältnis von Geld zu Zeit zu Kontrolle. Schauen wir auf die konkreten Zahlen.

Was Makler wirklich kosten — und was sie leisten

Seit 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip (§ 3 Wohnungsvermittlungsgesetz): wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. Bei Vermietungen ist das fast immer der Vermieter. Eine Mieter-Provision ist nur in seltenen Ausnahmefällen zulässig.

Übliche Maklerprovisions-Höhe für Vermieter:

• 1,0 bis 2,0 Netto-Kaltmieten zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer.
• Das Wohnungsvermittlungsgesetz deckelt die Provision bei der Vermittlung von Wohnraum gesetzlich auf maximal 2 Netto-Kaltmieten (zzgl. MwSt., also bis zu 2,38 NKM brutto; § 3 i. V. m. § 2 Abs. 5 WoVermittG). Das ist eine harte Obergrenze — nicht erst die Schwelle zur Sittenwidrigkeit.

Was du dafür bekommst:

• Exposé-Erstellung mit Fotos
• Inserat-Schaltung auf den großen Portalen
• Bewerber-Vorqualifikation und -Auswahl-Vorschlag
• Besichtigungs-Organisation
• SCHUFA-Einholung in Phase 3
• Vertrags-Vorlage
• Übergabe-Begleitung

Was du nicht bekommst:

• Garantie, dass die ausgewählte Person zuverlässig bleibt
• Mietausfall-Schutz
• Verantwortung für falsche Auswahl (die liegt bei dir)

Rechen-Beispiel: Wohnung mit 1.000 € Kaltmiete in Hamburg, Makler-Provision 1,5 Netto-Kaltmieten = 1.500 € + 19 % MwSt = 1.785 € Brutto. Bei 1.500 € Miete: 2.677,50 € Brutto. Bei 2.000 € Miete: 3.570 € Brutto.

Diese Summen sind im deutschen Mittel-Segment Standard und werden seit dem Bestellerprinzip von Vermieter direkt getragen.

Was Pauschalpreis-Software leistet — und was nicht

Pauschalpreis-Software für Vermieter ist eine relativ neue Kategorie. Der Grundgedanke: du behältst die Kontrolle über deine Vermietung, aber eine Software übernimmt die zeit-intensive operative Arbeit — Bewerber-Kommunikation, Termin-Abstimmung, Selbstauskunft-Prüfung.

Locari als Beispiel:

Plus 7 Tage Geld-zurück-Garantie auf alle Pakete.

Was du bekommst:

• Inserat-Schaltung auf den gewählten Portalen
• Bewerber-Kommunikation auf WhatsApp und E-Mail in deinem Namen
• Strukturierte Selbstauskunft pro Bewerber
• Termin-Koordination automatisch
• Übersicht pro Inserat mit Status pro Bewerber
• Du entscheidest, wer einzieht (kein KI-Scoring — siehe Anti-Profiling)

Was du nicht bekommst:

• Persönliche Besichtigungen im Auftrag (das machst du, oder Vor-Ort-Person deiner Wahl)
• Vertrags-Verhandlung mit dem Mieter (das machst du)
• SCHUFA-Prüfung als eigene Dienstleistung (du bekommst die SCHUFA-Auskunft strukturiert vorgelegt, die Entscheidung triffst du)
• Garantie für die Auswahl

Rechen-Beispiel: Wohnung mit 1.000 € Kaltmiete, KI-Vermietung Plus, 1 Monat (IS24 + Kleinanzeigen) = 129 €. Differenz zu Makler (1.785 €): 1.656 € pro Vermietung.

Pauschalpreis-Software ist nicht für jeden der richtige Weg. Wer keine Zeit für Auswahl-Entscheidungen hat und alles outsourcen will, ist beim Makler besser aufgehoben. Wer Kontrolle behalten will, aber nicht jede Bewerber-Mail selbst tippen, bekommt mit Software das beste Verhältnis von Zeit zu Geld.

Selbst vermieten: der reale Zeit-Aufwand

Komplett selbst vermieten kostet kein Geld für Vermittlung — aber sehr viel Zeit. Realistische Aufwand-Schätzungen aus der Praxis:

Vor dem Inserat (2–4 Stunden):

• Wohnung fotografieren oder fotografieren lassen
• Exposé schreiben
• Energieausweis besorgen, sofern nicht vorhanden
• Inserate auf 1–3 Portalen einstellen

Während der Bewerbungs-Phase (15–35 Stunden):

• E-Mail-Anfragen beantworten: bei einer Wohnung im angespannten Markt 30–80 Anfragen
• Selbstauskünfte strukturieren und prüfen
• Termin-Abstimmung mit der engeren Auswahl
• Besichtigungen durchführen (je 30–60 Minuten pro Termin, plus Anfahrt)
• SCHUFA und Dokumente einsammeln, prüfen

Vor der Entscheidung (3–6 Stunden):

• Vergleich der Bewerber-Profile
• Persönliche Rück-Klärung mit den 2–3 finalen Bewerbern
• Entscheidung

Vertrag und Übergabe (5–10 Stunden):

• Mietvertrag aufsetzen (mit Vorlage)
• Vertrag verhandeln und unterzeichnen
• Wohnungs-Übergabe mit Protokoll

Summe (grobe Orientierung, kein gemessener Durchschnitt): 25–55 Stunden pro Vermietung — bei mittlerer Wohnung im angespannten Markt sogar 40–60 Stunden.

Das ist eine ehrliche Schätzung, kein statistisch belegter Wert. Wer sagt „ich mache das selbst, das geht in 5 Stunden", hat entweder eine sehr unauffällige Wohnung in einem entspannten Markt, oder hat sich selbst noch nicht ehrlich gemessen.

Der Vergleich in Zahlen

Konkretes Rechenbeispiel: eine 2-Zimmer-Wohnung in Frankfurt, 65 m², Kaltmiete 1.000 €.

Der eigene Stundensatz ist eine Annahme — er ist hoch für Privatvermieter, niedrig für Selbständige oder Berufstätige in gehobenen Positionen. Bei 30 €/h sieht die Rechnung anders aus, bei 100 €/h nochmal anders. Das Prinzip bleibt: Pauschalpreis-SaaS ist in den allermeisten Fällen die günstigste Variante, wenn man Zeit ehrlich bewertet.

Wichtige Anmerkung: das ist keine Werbung für „nur bei Erfolg zahlen" oder „kostenlos vermieten". Die Pauschale wird vorab bezahlt. Wenn die Vermietung scheitert und du innerhalb von 7 Tagen unzufrieden bist, gibt es die Geld-zurück-Garantie. Aber Risiko-frei ist es nicht — du setzt einen kleinen Betrag ein, um viel Zeit zu sparen.

Welcher Weg passt zu wem

Makler passt, wenn:

• Du absolut keine Zeit hast (auch nicht für die finale Auswahl)
• Du ein sehr hochpreisiges Objekt hast (Luxus-Segment)
• Du örtlich weit von der Wohnung entfernt wohnst und niemanden vor Ort hast
• Du das Auswahl-Risiko nicht behalten willst (mit der Einschränkung, dass der Makler dir auch keine Garantie geben kann)

Pauschalpreis-SaaS passt, wenn:

• Du Kontrolle über die Auswahl-Entscheidung behalten möchtest
• Du nicht 30+ E-Mails pro Bewerbungs-Welle selbst tippen willst
• Du planbare Kosten brauchst (eine Pauschale, keine prozentuale Provision)
• Du mehrere Wohnungen hast und für jede einen Software-Workflow nutzen kannst

Selbst vermieten passt, wenn:

• Du Zeit und Lust hast, dich intensiv um die Wohnung zu kümmern
• Du in einem entspannten Markt vermietest (wenig Bewerber-Anfragen)
• Du den persönlichen Kontakt zu jedem Bewerber wertschätzt
• Du gerade lernen willst, wie der Vermietungs-Prozess konkret läuft

Die Entscheidung ist nicht nur eine Geld-Rechnung. Es ist auch eine Frage von Lebens-Phase, Kapazität und persönlichen Präferenzen.

Versteckte Kosten und Pricing-Tricks, auf die du achten solltest

Bei Maklern:

• Mehrkosten für „Premium-Vermarktung" (häufig zusätzlich 200–500 €)
• Foto-Service oder Home-Staging als Zusatzposten
• „Alleinauftrag" mit Provisionspflicht auch bei Eigenvermittlung

Bei Pauschalpreis-SaaS:

• Vorsicht bei „kostenlos testen"-Lockmitteln — Locari hat hier ganz bewusst kein Free-Trial, sondern 7 Tage Geld-zurück, weil Free-Trial das Pricing erodiert
• Vorsicht bei prozentualen Aufschlägen pro Bewerbung oder Selbstauskunft (das macht es undurchsichtig)
• Vorsicht bei „Erfolgsabhängigkeit" — Locari arbeitet bewusst nicht erfolgsabhängig, weil das Anreiz für unethische Vermittlungs-Logik schafft

Bei DIY:

• Versteckte Kosten in Form von Mietausfall, wenn du eine ungeeignete Person auswählst
• Stress und Zeit-Verlust, der oft erst nach der dritten Vermietung realistisch eingeschätzt wird
• Kosten für Energieausweis (grobe Orientierung 50–200 €), Mietvertrag-Vorlage (rund 20–80 €), SCHUFA-Auskunft (SCHUFA-BonitätsCheck 29,95 €, trägt i. d. R. der Bewerber)

Pricing-Klarheit ist ein Trust-Signal. Wer dir eine prozentuale Vergütung verkauft oder „ab"-Preise mit Kleingedrucktem zeigt, kostet dich im Detail oft mehr als ein klarer Pauschalpreis.

Häufige Fragen

Wie viel Maklerprovision müssen Vermieter 2026 bezahlen?

Üblich sind 1 bis 2 Netto-Kaltmieten zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer. Bei 1.000 € Miete also 1.190 € bis 2.380 € Brutto. Mehr als 2 Netto-Kaltmieten (= 2,38 NKM brutto) sind gesetzlich nicht zulässig — das Wohnungsvermittlungsgesetz (§ 3 i. V. m. § 2 Abs. 5 WoVermittG) deckelt die Provision auf diesen Wert.

Kann ich die Maklerprovision auf den Mieter umlegen?

Nein. Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip: wer den Makler beauftragt, zahlt. Bei Vermietungen ist das fast immer der Vermieter. Ausnahmen sind selten und müssen konkret begründet sein.

Ist Pauschalpreis-SaaS wirklich günstiger als Selbstvermieten?

Wenn du deine Zeit mit 0 € bewertest, nein. Wenn du sie realistisch mit deinem üblichen Stundensatz bewertest, fast immer ja. Bei 30–60 Stunden Eigen-Aufwand pro Vermietung und einer Software-Pauschale von 39–259 € liegt die Software-Variante deutlich vor DIY — vorausgesetzt, dein Stundensatz ist nicht unter 10 €.

Was passiert, wenn meine Vermietung mit der Software scheitert?

Bei Locari: 7 Tage Geld-zurück-Garantie. Wenn du innerhalb der ersten 7 Tage merkst, dass die Software nicht passt, bekommst du den Pauschalpreis zurück. Danach läuft das Paket bis zur erfolgreichen Vermietung — bei Bedarf verlängerbar.

Gibt es kostenlose Vermietungs-Software?

Es gibt Anbieter, die mit Free-Trials oder Freemium werben. Praktisch bedeutet das meist: Grund-Funktion gratis, alle relevanten Features kostenpflichtig. Wer ohne Software auskommt, sollte das tun. Wer Software einsetzt, sollte einen klaren Pauschalpreis bezahlen — das ist konsistenter und vermeidet versteckte Eskalations-Kosten.

Quellen + Weiterlesen

• Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) — Bestellerprinzip § 3, Höchstgrenze § 2 Abs. 5 (max. 2 Netto-Kaltmieten)
• Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen — Marktstatistik 2026 (Markt-/Erfahrungswerte)
• Locari Pricing-Standards
• Erstvermietung — Checkliste für den ersten Aufschlag
• WhatsApp-Vermietung: warum Bewerber-Kommunikation auf den Messenger gehört
• Bewerber-Vorauswahl rechtssicher gestalten

Disclaimer: Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Konkrete Maklerprovisions-Beträge sind Marktwerte und variieren regional; im Einzelfall anwaltlich oder steuerlich prüfen lassen. Stand: Juni 2026.