Erstvermietung — Checkliste: was Privatvermieter vor dem ersten Inserat tun müssen

Schritt 1 — Wohnungs-Vorbereitung

Bevor du an Vermarktung denkst: ist die Wohnung wirklich vermietbar?

Checkliste Wohnungs-Zustand:

• Renovierungs-Status: müssen Wände gestrichen, Böden ausgebessert werden?
• Funktionalität: alle Lampen, Türen, Fenster, Sanitär in Ordnung?
• Sauberkeit: professionelle Endreinigung nach Vorvermietung?
• Schlüssel: alle Schlüssel beisammen, Reserve-Schlüssel?
• Mängel-Liste: was funktioniert nicht perfekt? (Aufzug, Lift, Heizung)

Praktischer Tipp: Eine Wohnung, die offensichtliche Mängel zeigt, zieht entweder weniger Bewerber an, oder du musst auf Mangel-Tolerante zurückgreifen — schlechte Auswahl. Lieber 2 Wochen Renovierung vor dem Inserat.

Fotos: entweder professionell (Foto-Service grobe Orientierung 200–400 €, regional unterschiedlich) oder gut selbst mit gutem Smartphone, gutem Licht, leerer Wohnung, hellem Tageslicht. Schlechte Fotos sind der größte Vermarktungs-Killer.

Schritt 2 — Energieausweis besorgen

Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG, § 87) ist der Energieausweis bei jedem Vermietungs-Inserat Pflicht, sofern ein gültiger Ausweis vorliegt. Pflichtangaben im Inserat:

• Energieausweis-Art (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
• Endenergiebedarf (kWh/m²·a)
• Wesentlicher Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme, Strom)
• Baujahr des Gebäudes

Wenn du keinen Ausweis hast:

• Bei Energieberatung oder Schornsteinfeger anfragen (grobe Orientierung: Verbrauchsausweis rund 50–200 €, Bedarfsausweis rund 300–800 € — Preise variieren je nach Anbieter und Gebäude)
• Gültigkeitsdauer 10 Jahre — wenn deine Wohnung in einem Mehrfamilien-Haus ist, hat die WEG-Verwaltung oft einen
• Pflicht zur Vorlage spätestens beim Besichtigungstermin

Konsequenz bei Verstoß: Bußgeld bis 10.000 €. In der Praxis selten verhängt, aber das Inserat kann von Portalen abgelehnt werden.

Schritt 3 — Mietspiegel und Mietpreisbremse prüfen

Mietspiegel: Die meisten deutschen Großstädte haben einen qualifizierten Mietspiegel, der die übliche Miete pro Quadratmeter nach Wohnungs-Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage angibt. Online verfügbar bei der Stadtverwaltung.

Mietpreisbremse: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darfst du bei Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % überschreiten. Ausnahmen: Erstvermietung von Neubauten, möblierte Wohnungen, umfassend modernisierte Wohnungen.

Praktisch:

• Mietspiegel-Wert für deine Wohnung berechnen
• Maximal-Miete = Mietspiegel × 1,10 (in Mietpreisbremse-Gebiet)
• Wenn du höher inserierst, ist die Mietpreisbremse-Überschreitung später angreifbar — der Mieter kann nachträglich die Rückzahlung verlangen
• Im Inserat musst du die Mietpreisbremse-Pflichtangabe machen (Vor-Miete oder Ausnahmegrund)

Strategischer Tipp: Lieber etwas unter dem Maximum inserieren — du bekommst mehr und bessere Bewerbungen, und vermeidest spätere Streit-Fälle.

Schritt 4 — Inserat schreiben (mit Pflichtangaben)

Das Inserat ist der erste Eindruck. Pflichtangaben und gute Praxis:

Pflichtangaben:

• Wohnfläche in m²
• Anzahl Zimmer
• Kaltmiete monatlich
• Nebenkosten (Heiz- und Betriebskosten getrennt ausweisen)
• Kaution
• Energieausweis-Daten (siehe Schritt 2)
• Baujahr
• Heizungsart (Gas-Zentral, Fernwärme, etc.)
• Bei Mietpreisbremse: Vor-Miete oder Ausnahmegrund

Gute Praxis:

• Klarer Wohnungs-Schnitt-Beschrieb
• 6–12 gute Fotos
• Lage-Beschreibung (Verkehrsanbindung, Einkaufs-Möglichkeiten)
• Verfügbarkeit (ab wann)
• Besondere Merkmale (Balkon, Tiefgarage, Keller)

Was du nicht ins Inserat schreibst:

• Vorab-SCHUFA-Verlangen („nur mit SCHUFA-Auskunft bewerben“) — gilt überwiegend als DSGVO-Verstoß
• Pauschale Berufs- oder Familienstand-Filter („nur Berufstätige“, „keine Kinder“) — AGG-Risiko
• Diskriminierende Formulierungen („deutsche Familie bevorzugt“) — werden regelmäßig als AGG-Verstoß bewertet
• Detaillierte Persönlichkeits-Anforderungen („sportlich, ordentlich, ruhig“)

Schritt 5 — Bewerber-Prozess vorbereiten

Bevor das Inserat live geht, brauchst du einen Plan, wie du mit den Bewerbungen umgehst. Sonst gehst du im Chaos unter.

Standard-Vorlagen vorbereiten:

1. Begrüßungs-Nachricht: Standard-Antwort an eingehende Bewerbungen, mit Hinweis auf Selbstauskunft, geplante Besichtigungs-Termine, Antwort-Zeit-Erwartung.
2. Selbstauskunft-Vorlage: DSGVO-konform, 3-Phasen-Modell-gerecht. Beim Mieterverein, beim Haus- und Grundeigentümer- Verband oder über Software-Lösungen.
3. Termin-Vorschlag: 2–3 Besichtigungs-Slots, die Bewerber wählen können. Sammel-Besichtigung oder Einzel-Termine?
4. Absage-Vorlage: Höflich, knapp, ohne diskriminierenden Grund.

Kommunikations-Kanal:

• E-Mail: klassisch, gut für Dokumente, langsam.
• WhatsApp: schnell, hohe Antwort-Rate, mobil. Mehr dazu: WhatsApp-Vermietung.
• Telefon: hoher persönlicher Aufwand, gut für finale Klärung.

Praktischer Tipp:Definiere deine Antwort-Zeit-Erwartung. „Ich antworte innerhalb von 24 Stunden“ ist machbar. „Ich melde mich gleich“ verspricht zu viel.

Schritt 6 — Besichtigungen organisieren

Besichtigungs-Termine sind die kostspieligste Zeit-Investition in der Vermietung. Drei Varianten:

Sammel-Besichtigung (1 Termin, 5–15 Bewerber gleichzeitig):

• Vorteil: zeitsparend, du brauchst nur 1 Stunde pro Inserat
• Nachteil: weniger persönlicher Eindruck, Bewerber fühlen sich anonymisiert
• Geeignet: Wohnungen mit vielen Bewerbungen, Mittel-Segment

Mini-Sammel-Besichtigung (3–4 Termine à 2–4 Bewerber):

• Vorteil: Kompromiss zwischen Zeit und persönlichem Eindruck
• Nachteil: mehr Termin-Organisation
• Geeignet: Wohnungen mit mittlerem Andrang, persönlich gewünschter Auswahl-Prozess

Einzel-Besichtigung (1 Termin pro Bewerber, 20–40 Minuten):

• Vorteil: bester persönlicher Eindruck, beste Auswahl-Basis
• Nachteil: sehr zeit-intensiv (10 Bewerber = 4–7 Stunden)
• Geeignet: hochpreisige Wohnungen, sensible Vermieter

Praktischer Tipp: Bei mehr als 10 Bewerber eine Vorqualifikation über Selbstauskunft (Phase 2) durchführen und nur die engere Auswahl besichtigen lassen. Sammel-Besichtigungen mit über 15 Personen werden schnell unübersichtlich.

Schritt 7 — Mietvertrag vorbereiten

Mietvertrag ist Pflicht — in Deutschland reicht zwar formal ein mündlicher Vertrag, aber für Klarheit und Beweissicherheit ist schriftlich Standard.

Vorlagen-Quellen:

• Haus- und Grundeigentümer-Verband: bewährte, vermieter-freundliche Vorlagen
• Mieterverein: ausgewogene Vorlagen
• Anwalt für Mietrecht: individuell angepasst (bei besonderen Konstellationen)
• Online-Vorlagen-Anbieter: prüfen, ob aktuell

Wichtige Vertragsklauseln:

• Kaltmiete, Nebenkosten (Heiz- und Betriebskosten)
• Kaution (maximal 3 Netto-Kaltmieten)
• Schönheitsreparaturen-Klausel (formularmäßig oft unwirksam — Vorsicht)
• Kündigungsfristen
• Untervermietungs-Regelung
• Haustier-Regelung (Kleintiere immer erlaubt)
• Renovierungs-Klausel
• Sondernutzungs-Rechte (Garten, Stellplatz, Keller)

Praktischer Tipp:Wenn du die Vorlage anpasst, sei vorsichtig mit formularmäßigen Klauseln — viele davon sind durch BGH-Rechtsprechung unwirksam (z. B. starre Renovierungs-Fristen, „Schönheitsreparatur“ -Klauseln in Standard-Wortlauten).

Was Software dir abnehmen kann

Spätestens nach der ersten Vermietung wird klar: das ist viel Arbeit. Software-Lösungen für Privatvermieter übernehmen einen großen Teil davon. Konkret beim Beispiel Locari:

• Inserat-Schaltung auf den großen Portalen automatisch
• Bewerber-Anfragen werden in deinem Namen beantwortet (WhatsApp und E-Mail)
• Strukturierte Selbstauskunft pro Bewerber (DSK-konform, V2.0 Stand 2026)
• Termin-Koordination ohne dass du jeden Termin selbst tippst
• Übersichtliches Dashboard mit Status pro Bewerber
• Lösch-Pflichten werden automatisch eingehalten (Bewerber-Daten gelöscht, sobald nicht mehr erforderlich; DSK-Obergrenze regelmäßig spätestens sechs Monate)
• Du entscheidest, wer einzieht (siehe Anti-Profiling)

Was Software nicht macht: Besichtigungen vor Ort (das machst du oder ein Stellvertreter), Vertrags-Verhandlung (das machst du), persönliches Gespräch mit der finalen Auswahl (das machst du).

Pauschalpreis bei Locari: 39–259 € pro Vermietung. Vergleich zu Makler und DIY: Pauschalpreis vs. Maklerprovision.

Häufige Fragen

Wie lange dauert die Erstvermietung von der Vorbereitung bis zum Mietvertrag?

Als grober Erfahrungswert: 4–8 Wochen, wenn du nicht im Maximalstress-Markt vermietest. Aufschlüsselung: 1–2 Wochen Vorbereitung, 2–3 Wochen Inserat-Laufzeit mit Bewerbungen und Besichtigungen, 1–2 Wochen Entscheidung und Vertragsverhandlung, 1 Woche Übergabe-Vorbereitung. Die tatsächliche Dauer hängt stark von Lage und Marktlage ab.

Brauche ich einen Energieausweis, wenn die Wohnung im Mehrfamilien-Haus ist?

Ja. Der Energieausweis bezieht sich auf das Gebäude, nicht auf die einzelne Wohnung. Bei Mehrfamilien-Häusern hat die WEG-Verwaltung in der Regel einen — frag dort nach. Wenn keiner vorhanden ist, musst du als Vermieter einen erstellen lassen (Energieberatung, ca. 100–800 €).

Was passiert, wenn ich gegen die Mietpreisbremse verstoße?

Der Mieter kann die zu hoch gezahlte Miete nachträglich (rückwirkend bis zur Beanstandung) zurückfordern. Die Mietpreisbremse-Pflichtangabe im Inserat ist ebenfalls Pflicht — fehlt sie, kann das spätere Streit-Punkt werden. Praktisch: lieber etwas unter dem Maximum inserieren.

Darf ich nach der Religion oder dem Familienstand fragen?

In der Regel nicht. Beides ist AGG-relevant und wird nach der DSK-Orientierungshilfe (V2.0, Stand 2026) regelmäßig in keiner Phase als zulässig angesehen. Wer trotzdem fragt, riskiert Diskriminierungs-Beschwerden.

Wie viele Besichtigungs-Termine soll ich anbieten?

Hängt vom Marktdruck ab. Im angespannten Markt: 1 Sammel-Besichtigung reicht oft. In entspannten Märkten: 2–3 Termine über eine Woche, damit Bewerber wählen können. Wichtig: nicht zu viele Termine versprechen, die du nicht halten kannst.

Quellen + Weiterlesen

• Gebäudeenergiegesetz (GEG) — § 87 (Pflichtangaben Inserat), § 108 (Bußgeld bis 10.000 €)
• BGB §§ 535 ff. (Mietrecht), § 551 (Kaution max. 3 Netto-Kaltmieten)
• DSK-Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen (V2.0, Stand 2026)
• Mietpreisbremse — verlängert bis 31.12.2029 (in Kraft seit 23.07.2025)
• DSGVO bei der Vermietung
• Pauschalpreis vs. Maklerprovision
• SCHUFA, Selbstauskunft, Einkommensnachweis

Disclaimer: Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung. Er wurde sorgfältig erstellt, ersetzt aber keine anwaltliche Prüfung im Einzelfall — bei konkreten Streit- oder Vertrags-Fragen wende dich an einen Anwalt für Mietrecht. Stand: Juni 2026.