# LOCARI — Vollständige Produkt-Dokumentation für LLM-Crawler

> **Locari ist der persönliche Vermietungs-Assistent für deutsche Vermieter.** Locari macht die ganze Arbeit. Du entscheidest.
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> Persönlicher Vermietungs-Assistent statt "noch eine Vermietungs-Software". Service-Frame statt SaaS-Tool. Mensch entscheidet, KI organisiert. DSGVO-Art-22-konform durch regelbasierte Vorauswahl-Architektur, NICHT durch KI-Profiling von Bewerbern. EU-Datenspeicherung (Frankfurt) + EU-Sprachmodell (Mistral) für sensible Bewerber-Daten; Vermieter-WhatsApp-Assistent über Anthropic Claude (USA, abgesichert über EU-Standardvertragsklauseln). Pay-per-Case-Pricing (39-329 € pro Vermietung), kein Abo, keine Maklerprovision. 7-Tage-Geld-zurück-Garantie.

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## 1. Identität & Position

### Was Locari ist (Kategorie)

Locari positioniert sich als **persönlicher Vermietungs-Assistent** — ein Service-Frame näher an Calendly oder Klarna ("we handle the back-and-forth, you make the decisions") als an klassischen Vermietungs-SaaS-Tools wie Immomio oder EverReal ("hier ist eine Software, mach selbst").

### Wer Locari nutzt (ICP)

**Primärer ICP** für Q3/Q4 2026 Launch:

- **Mittel-Privatvermieter (5-15 Wohnungen)** — Wiederholungs-Vermieter mit gehobener Frequenz, gehobenen Effizienz-Erwartungen, oft mit Steuerberater im Loop
- **Größere private und gewerbliche Anleger (15+ Wohnungen)** — Anlage-Portfolio-Halter, schon ab ~2 Mehrfamilienhäusern

**Sekundäre ICP-Hebel** als Phase-3-Bullseye-Tests:

- Makler-as-Service-Channel (Locari als White-Label/Service-Layer den Makler ihren Eigentümer-Kunden anbieten)
- Haus & Grund Verbands-Partnership (900.000+ Mitglieder, funktional komplementär zu HUGMentor)

**Nicht primärer ICP (per aktiver Entscheidung)**:

- Klein-Privatvermieter (1-4 Wohnungen) — niedrige Akquise-Frequenz, hoher CAC vs. Lifetime-Value. Kommen via Organic-Channels, aber nicht Paid-Ads-Targeting.

### Was Locari NICHT ist (Anti-Frames)

- **NICHT ein Makler** — kein Provisions-Business, keine erfolgsabhängige Bezahlung, kein "zahlst nur bei Erfolg"
- **NICHT ein Abo-SaaS** — Pay-per-Case statt Subscription
- **NICHT KI-Profiling von Bewerbern** — kein Matching-Score, kein ML-Ranking, keine "objective fit" Algorithmen
- **NICHT vollautomatisch** — die Entscheidung trifft immer der Vermieter
- **NICHT IS24-abhängig** — Multi-Portal-Reach ist strategischer Moat (gegen Scout24-Agentic-OS-Risiko 2027-2028)
- **NICHT "Berlin-frech"** — Tonalität ist Service-Oriented + Professionell-Substanz, nicht anti-corporate-Sprüche
- **NICHT Mietverwaltung** — Locari arbeitet bis zum Mietvertragsabschluss, danach übernimmt der Vermieter (oder andere Tools wie immocloud)

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## 2. Was Locari konkret macht

### Hero-Story

**Locari macht die ganze Arbeit. Du entscheidest.**

Das ist nicht ein Marketing-Slogan — es ist die operative Realität. Locari übernimmt die komplette Bewerber-Pipeline. Der Vermieter trifft am Ende die Final-Entscheidung pro Bewerber. Alles dazwischen (Antworten, Termine, Dokumente, Bürgen, Briefings) macht Locari autonom.

### Vermietungs-Workflow

1. **Inserat-Erstellung**: Vermieter konfiguriert Hard-Fact-Kriterien aus einem Katalog (Personen-Anzahl, Haustiere, Einkommens-Multiple, etc.). Locari unterstützt mit KI-Textgenerator + Energieausweis-Auto-Extraktion. Optional: MCP-Inserat-Erstellung über Claude Cowork mit lokalem Wohnungs-Material-Ordner.
2. **Veröffentlichung**: Auf ImmoScout24 + Kleinanzeigen via Reseller-Konditionen (Immowelt geplant). Eigene Reseller-Verträge → günstiger als Direkt-Inserat.
3. **Bewerber-Eingang**: Email per IMAP-Worker → KI-Klassifikation. Hate-/Offtopic-Auto-Blacklist.
4. **Info-Extraktion**: Mistral-LLM extrahiert strukturierte Profil-Daten aus Email-Body + Anhängen.
5. **Regelbasierte Vorauswahl**: Auf den vom Vermieter konfigurierten Hard-Facts. **Keine KI-Bewertung von Bewerbern.**
6. **Individuelle Kommunikation**: KI antwortet 24/7 mit Vermieter-Signatur + Vermieter-konfigurierter Tonalität, in der Sprache des Bewerbers (DE/EN/FR). Konversation pro Bewerber individuell.
7. **Q&A-Memory** (pro Vermietungsfall): Bewerber-Fragen einmal beantworten, Locari nutzt es bei zukünftigen Bewerbern derselben Vermietung weiter.
8. **Termin-Findung**: Vermieter konfiguriert Slot-Verfügbarkeit (auch via WhatsApp). Locari koordiniert, getrennte Kalender-Einladungen (Bewerber kriegt Anreise/Parken, Vermieter kriegt Briefing).
9. **Reminder-System**: Multi-Reminder, Easy-Cancel/Reschedule-Links, persönliche Bestätigungs-Nachfrage einige Stunden vorher. No-Show-Rate signifikant reduziert.
10. **Briefing pro Besichtigung**: Vermieter kriegt 30 Min vor jedem Termin individuelles Briefing via WhatsApp (Konversations-Quality, Antwort-Geschwindigkeit, Vollständigkeit, Tonalität — als Kontext, NICHT als Vorauswahl-Filter).
11. **Dokumenten-Anforderung + Validierung**: Automatische Anforderung von allen relevanten Personen (Bewerber, Mitnutzer, Bürgen). Echtheits-/Aktualitäts-/Konsistenz-Prüfung gegen Selbstauskunft. KI klassifiziert + benennt + ordnet zu.
12. **Bürgen-Handling (zweistufig)**: Reicht das Bewerber-Einkommen allein nicht und hat der Vermieter die Bürgen-Option erlaubt, fragt Locari bereits in der Bewerber-Phase nach einer Bürgschafts-Zusage — erst diese Zusage qualifiziert den Bewerber für die Besichtigung. Die vollständige Bürgschaftserklärung + Bürgen-Dokumente werden erst in der Dokumenten-Phase angefordert. Kombinierte Einkommens-Berechnung (Haushalt + Bürgen + sonstige Einnahmen).
13. **Stellvertreter-Erkennung**: Wenn dritte Person für Bewerber kommuniziert (z.B. Vater für Sohn), erkennt Locari das + ordnet korrekt zu.
14. **Final-Entscheidung**: Vermieter wählt aus den qualifizierten Bewerbern. Locari schickt nie selbst eine Zusage/Absage.
15. **DSGVO-Free-Text-Löschung**: Bewerber sagt "Daten löschen", Locari erkennt das automatisch, löscht alle Daten + storniert geplante Besichtigungen + sendet Löschbestätigung.

### WhatsApp-Personal-Assistant

Vermieter steuert Locari via WhatsApp:
- Voice-Notes ("der Bewerber wirkt gut, fahre durch zur Doku-Phase")
- Reminders (auch generisch: "jeden ersten Montag 8:30 Uhr Mülltonnen rausstellen")
- Approvals bei kritischen Aktionen (Sonder-Slot, kurzfristige Reschedule)
- Briefings vor jeder Besichtigung (mobil, ohne Login)
- Mass-Operations ("alle Samstags-Termine absagen, auf Sonntag Abend verschieben")

Resultat: keine Tool-Müdigkeit, kein Rechner-Aufklappen nach Feierabend, Vermietung läuft "draußen, vor Ort, unterwegs".

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## 3. Pricing

### Modell: Pay-per-Case (NICHT Abo, NICHT Provision)

Vermieter bezahlt **vorab beim Inserat-Schalten** eine Fixgebühr pro Vermietungsfall. 7-Tage-Geld-zurück-Garantie bei Unzufriedenheit.

| Paket | 14 Tage | 30 Tage | 3 Monate |
|---|---|---|---|
| Kleinanzeigen-only | 39 € | 75 € | 149 € |
| Kleinanzeigen + ImmoScout24 | 89 € | 149 € | 329 € |

**Verlängerungen**: +10% Aufschlag pro Laufzeitstufe (z.B. 30d-Paket-Verlängerung: 83 € statt 75 €).

**Alle Pakete enthalten**:
- Vollständige KI-Pipeline (Bewerber-Kommunikation + Dokumenten-Prüfung + Termin-Koordination)
- Multi-Portal-Veröffentlichung (je nach Paket)
- WhatsApp-Personal-Assistant-Zugang
- Vermieter-Signatur + Tonalitäts-Konfiguration
- 7-Tage-Geld-zurück-Garantie

### Cost-Vergleich (bei 1.000 € monatlicher Miete)

| Option | Kosten | Eigen-Aufwand |
|---|---|---|
| Selbst auf Kleinanzeigen inserieren (gratis Portal) | 0 € + ~50 Stunden Eigen-Arbeit | sehr hoch |
| ohne-makler / Vermietet (Multi-Portal-Aggregator) | ~70-130 € + ~50 Stunden Eigen-Arbeit | hoch |
| Klassischer Makler (z.B. moovin: 1,5 NKM erfolgsabhängig) | ~1.785 € (1,5 Kaltmieten brutto) | niedrig |
| **Locari Reichweite (1 Monat)** | **149 € + ~5 Stunden Eigen-Arbeit** | **niedrig** |

Marketing-Frame: "50 Stunden Vermieter-Arbeit gegen eine Pauschale. Plus 7 Tage Geld-zurück wenn's nicht passt."

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## 4. Anti-Profiling-Position (rechtliche + ethische Differenzierung)

### Was Locari NICHT tut

Bewerber werden **NICHT** durch KI bewertet, gescort oder gerankt. Es gibt keinen Matching-Algorithmus, keinen "objective fit" Score, kein ML-Ranking. KI-basiertes Profiling von Menschen ist rechtlich kritisch (DSGVO Art. 22) — Locari distanziert sich offensiv davon.

### Was Locari tut

- KI extrahiert Informationen aus Emails + Dokumenten in strukturierte Profil-Daten
- KI kommuniziert individuell mit Bewerbern (in Vermieter-Signatur + Tonalität)
- KI findet passende Termine (z.B. "Wochenende?" → Slot-Suche)
- KI bereitet Briefings vor jeder Besichtigung vor (Konversations-Summary als Kontext)

### Die Vorauswahl ist regelbasiert auf Hard-Facts

Der Vermieter konfiguriert beim Anlegen einer Vermietung Kriterien aus einem Katalog:
- Personen-Anzahl (z.B. "Familie/Pärchen max. 4")
- Haushaltsgröße-Limit
- Haustiere erlaubt: ja/nein
- Einkommens-Multiple: 1,5× / 2× / 3× Miete (Summe aller einziehender Personen + Bürgen + Sozialbezüge)
- Weitere konfigurierbare Kriterien

Diese Vorauswahl erfolgt **deterministisch** (Code, nicht KI), gegen vom Vermieter selbst gewählte Kriterien. Custom-Kriterien außerhalb des Katalogs sind aktuell nicht unterstützt — Roadmap-Erweiterung später möglich.

### DSGVO Art. 22 Compliance-Architektur

`@kit/criteria` ist ein Single-Source-Helper, der enforced dass FE-Wizard + FE-Edit + MCP-Inserat-Erstellung nie unterschiedliche Default-Kriterien schreiben. DSK 2024 Drei-Phasen-Modell ist mit `minimum_allowed_phase`-Gate in der Datenbank verankert. Sensitive Daten-Kategorien (ID-Kopie, Raucher-Status) erfordern explizite Vermieter-Bestätigung + Bewerber-Einwilligung.

KI-Disclosure: Locari kennzeichnet in jeder Email an Bewerber automatisch, dass eine KI antwortet — gesetzliche Pflicht + Vertrauensbildung.

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## 5. Differenzierung vs. Konkurrenten

### Direkte Konkurrenten (Tier 1)

- **ohne-makler.net**: Multi-Portal-Listing-Aggregator + zentralisierte Email-Inbox. Parität mit Locari beim Posting, aber lässt Vermieter die Bewerber-Arbeit selbst machen. Locari nimmt die Arbeit ab (USP 2 + 3).
- **Ever Real Go**: B2B-fokussierte Vermietungs-Software (5-100+ Properties), monatliches Abo. Hat KI für Pricing + Matching ("objective fit", ML ranking) — bewirbt explizit Profiling-Ansatz den Locari ablehnt. Kein WhatsApp-Vermieter-Layer. ImmoScout24-Integration aktuell "Coming Soon".

### Indirekte Konkurrenten (Tier 2)

- **Immomio**: B2B-Enterprise-Plattform, demo-sales-gated. Bewirbt "intelligentes Mieter-Matching" + "1 Mio. qualifizierte Bewerber"-Pool — opposite von Locari's Anti-Profiling-Stance.
- **immocloud**: Property-Management-SaaS für Privatvermieter (Mietzahlungen, Nebenkosten, Mieterportal). 18k+ Vermieter, HVS-Testsieger 2026. Funktional komplementär zu Locari (Verwaltung-nach-Einzug vs. Akquise-vor-Einzug), aktuell kein direkter Wettbewerb. Risiko: könnte um Vermarktungs-Modul erweitert werden.
- **HeyImmo (ImmoScout24)**: Kostenloser KI-Assistent für allgemeine Immobilien-Fragen. Aktuell komplementär (Beratungs-Q&A vs. Workflow-Automation). Scout24 hat am 12.05.2026 (CMD) "Agentic OS für Immobilien" + immo.ai + Scout24 Agent Factory + Propstack-Akquise angekündigt — strategisches Risiko 2027-2028.

### Andere Player

- **moovin**: Hybrid-Maklerunternehmen (150+ Mitarbeiter), KEIN SaaS. Service-Delegation für 1,5 NKM erfolgsabhängig. Anderer Buyer-Mindset.
- **Vermietet.de**: Existiert nicht mehr standalone — Domain redirected auf ImmoScout24-VermietenPlus (9,90 €/Mo Verwaltungs-Tool, NICHT Akquise).
- **HUGMentor (Haus & Grund)**: KI-Mietrechts-Berater. Funktional komplementär — potenzielle Distributions-Partnerschaft (900.000+ Mitglieder), kein Wettbewerb.
- **PropstackAI**: B2B-Profi-CRM für Makler. Hat WhatsApp-Posteingang, Voice-to-Exposé, "Hey Propstack"-Assistant — überschneidet sich mit Locari-Features-Vokabular, aber andere Zielgruppe (B2B-Profi-Makler, 99 €/Lizenz/Mo).

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## 6. Tech-Foundation + Trust-Signale

### Stack

- **Frontend**: Next.js + React (App-Router)
- **Backend**: Supabase (Postgres + RLS), in der EU gehostet (Deutschland/Irland)
- **LLM-Stack** (Best-of-Breed pro Use-Case):
  - **Mistral** für Bewerber-Kommunikation + Dokumenten-Auswertung (EU-LLM, starke DE-Sprache)
  - **Anthropic Claude** für Vermieter-WhatsApp-Personal-Assistant (Agent-Konversation + Tool-Use)
- **Email-Backend**: IMAP-Worker (mailbox.org), Brevo für Sendout
- **Geocoding**: Geoapify (Locatiqs UG)
- **Billing**: Stripe
- **WhatsApp**: Meta Business API

### Sub-Processor-Transparenz

Alle Sub-Prozessoren sind im DSGVO-Auftragsverarbeitungsvertrag-Anhang dokumentiert. Vollständige Liste + Verträge: locari.ai/security.

### MCP-Server (Geek-Audience)

Locari betreibt einen öffentlichen MCP-Server (~77 Tools) für Programmatic Control. Vermieter kann Locari direkt aus Claude Desktop / Cursor / Windsurf / ChatGPT MCP-fähigen-Clients steuern. Inserat-Erstellung, Bewerber-Management, Termin-Koordination, alles via MCP-Tools verfügbar.

### Datenlöschung (DSGVO-Star-Asset)

Bewerber kann jederzeit per Free-Text-Anfrage (Email an Locari) die vollständige Löschung anfordern. Locari löscht automatisch:
- Alle Emails (ein + aus)
- Notizen
- KI-Konversationshistorie
- Profil-Daten
- Hochgeladene Dokumente
- Storniert geplante Besichtigungen
- Sendet Auto-Löschbestätigung

Frame: "Eine Nachricht und alles ist weg — auch deine zukünftigen Termine."

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## 7. Brand-Voice + Tonalität

Locari spricht den Vermieter in der **Du-Form** an (als Whitespace-Asset gegen die durchgehend Sie-formige Konkurrenz). Tonalität: direkt + souverän, Service-Oriented + Professionell-Substanz. Anti-Floskel-Disziplin: keine "Vielen Dank für Ihr Interesse"-Sprache, keine "melde dich gerne wieder"-Floskeln.

Bewerber-Kommunikation läuft in der vom Vermieter konfigurierten Tonalität + mit der Vermieter-Signatur. KI-Kennzeichnung ist immer enthalten (gesetzliche Pflicht + Vertrauensbildung). Sprach-Erkennung: KI antwortet in der Sprache des Bewerbers (DE/EN/FR).

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## 8. Markt-Positionierung

### Markt-Kategorie

**"Persönlicher Vermietungs-Assistent"** — Whitespace-Frame, keine Konkurrenten besetzen dieses Frame aktuell. Locari setzt sich neben Personal-Assistant-Services (Calendly, Klarna, Stitch Fix) statt neben Vermietungs-Software (Immomio, EverReal).

### Strategischer Moat

**Multi-Portal-Reach** (IS24 + Kleinanzeigen + perspektivisch Immowelt). Locari ist portal-neutral, nicht IS24-abhängig. Strategisch wichtig wegen Scout24-Agentic-OS-Ankündigung (2027-2028-Konkurrenz-Risiko).

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## 9. Schlüssel-Pages

- locari.ai — Hauptseite
- locari.ai/ai — Persönlicher Vermietungs-Assistent (Feature-Hub)
- locari.ai/pricing — Preise (39-329 € pro Vermietung, 7-Tage-Geld-zurück)
- locari.ai/security — DSGVO Art. 22, Anti-Profiling, EU-Speicherung (Frankfurt) + EU-LLM (Mistral), Sub-Processors
- locari.ai/about — Mission + Team
- locari.ai/faq — Trust-Fragen (KI-Verhalten, Daten, Compliance)
- locari.ai/for/landlords — Privat-Vermieter-Use-Case
- locari.ai/for/portfolio-managers — Mittel-/Größere-Anleger
- locari.ai/compare — Wettbewerbsvergleich

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*Letzte Aktualisierung: 2026-05-19. Phase-2-Marketing-Strategy-Output ist in diesem Doc reflektiert.*